房地產(chǎn)歷史上最波折的2017年即將過去。
關(guān)于樓市，有兩個消息，一是個好消息，一個是壞消息。
壞消息是，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計，2017年全年，北京二手住宅成交量將暴跌51%，從2016年的27萬套跌至13.4萬套。
好消息是，購房者的話語權(quán)提升，部分城市房價已有明顯松動跡象。
而伴隨房價的松動，人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期正在發(fā)生變化。

中新社發(fā) 周長國 攝
老百姓的預(yù)期 融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌說，未來房地產(chǎn)市場最大的不確定性是預(yù)期。
預(yù)期，簡單來說就是對未來情況的估計。
過去十余年，人們聽到的都是買房賺錢發(fā)財?shù)墓适隆＿@可以從老百姓對房地產(chǎn)市場的一段調(diào)侃中看出來。
“自行車進去，奔馳出來；打工仔進去，老板出來；光著屁股進去，穿著皮爾·卡丹出來�！�
總結(jié)雖然夸張，但確實道出了些許實情。
在房價上漲的預(yù)期下，大家都想買房，有了房子的人想買第二、第三套。沒有房子的唯恐再也買不起，拼了命也要趕上這趟發(fā)財?shù)牧熊嚒?br /> 于是，在“供給”相對不變的情況下，市場“需求”被不斷放大，后來的買家自然要給出更高的價格。
如此這般循環(huán)，房價一路上漲。
在財經(jīng)專欄作家陳思進看來，如果沒有最后的買家不惜一切代價去接盤，房價又如何能漲起來呢？

中新社發(fā) 周長國 攝
房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2017年下半年，在這一輪樓市的嚴(yán)厲調(diào)控下，有些炒房客非但沒有賺到錢，反而出現(xiàn)資產(chǎn)縮水了近四成的情況。
伴隨炒房客被樓市套住的情形不斷發(fā)生，購房者的觀望態(tài)度明顯加劇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著政策進入平穩(wěn)周期，此前熱炒的城市將逐漸進入低谷徘徊，預(yù)計后續(xù)市場將在低位運行。
換句話說，如果人們購房預(yù)期改變，在房子漲到一定價位后不再進場，房價也將是可控的。
所以孫宏斌說，“預(yù)期影響了以后，（政策）放開了房價也不會漲。”
原因有二，其一很多城市房價漲了一倍甚至一倍以上，再漲就挺難了；其二2018年樓市調(diào)控政策的大方向不會改變。
從這個角度來說，中國房價如何走，很大程度上掌握在眾多的買家手中。進場還是不進場，何時進場這是一個問題。
長效機制建設(shè) 為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，坊間一直呼吁長效機制的出臺。
12月8日，中央政治局會議強調(diào)2018年一項工作重點就是加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。
如何建立房地產(chǎn)長效機制？

中新社發(fā) 周長國 攝
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一對中新社國是直通車記者表示，在制度安排上，應(yīng)首先完善住房制度，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉的住房供應(yīng)體系，加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)�；�租賃企業(yè)發(fā)展。
在此基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監(jiān)管等制度。
值得注意的是，目前，多項機制的建設(shè)都已經(jīng)出現(xiàn)破冰和加速推進的跡象。
以北京為例，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉的住房供應(yīng)體系，未來5年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。
與此同時，北京還將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，抑制投資投機性購房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進行。
從全國來看，上海、廣州、杭州等13個城市，已開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，農(nóng)村土地制度改革破冰前行。此外，部分地方今年已經(jīng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)。
在房地產(chǎn)長效機制尚未建立起來之前，同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)判，2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動。
克而瑞研究中心報告預(yù)計，更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他社會企業(yè)都將加緊布局租賃住宅。
除此之外，作為房地產(chǎn)長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會比市場各方預(yù)期更快地出臺。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，中央政治局會議為明年房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策提供了新思路，對于住房制度改革的表述可以理解為“二次房改”可能開啟。