Post By：2020/6/2 14:53:57
即墨和膠州，可以說是這兩年青島最火的兩個(gè)行政區(qū)。
兩個(gè)地區(qū)一個(gè)是已經(jīng)撤市設(shè)區(qū)，一個(gè)是即將撤市設(shè)區(qū)。
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即墨自然不用說，在撤市設(shè)區(qū)兩周年后，即墨經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，正在逐步打造特色鮮明宜居幸福的現(xiàn)代化新區(qū)。
膠州撤市并區(qū)早就已經(jīng)被提上了日程，可以說是板上釘釘?shù)氖虑椋@幾年來，隨著新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)和上合組織經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的設(shè)立，膠州的經(jīng)濟(jì)也得到了飛速的發(fā)展，一座新城已然冉冉升起。
[size=5][color=#000000]即墨和膠州的機(jī)遇[/color][/size]
伴隨著兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，還有當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，尤其是在青島主城區(qū)日益飽和，城陽西海岸被限購(gòu)限售束縛的時(shí)候，即墨和膠州儼然成為很多購(gòu)房者心中的首選之地。
而這兩個(gè)地區(qū)也在有意的通過房地產(chǎn)的發(fā)展，來帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是近兩年來，兩地不斷加碼土地市場(chǎng)，大有沖擊第一梯隊(duì)的氣勢(shì)。
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但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨干，在瘋狂賣地和庫存淤積的現(xiàn)狀下，即墨和膠州想要升入第一梯隊(duì)，可以說是越來越難了。
在過去的幾年，青島城市快速發(fā)展，房?jī)r(jià)像竄天猴一樣，搖號(hào)、搶房成了常態(tài)。大家的心態(tài)是能買上就行，哪還顧得上考慮戶型、朝向、樓層好不好。
而就在樓市最火熱的時(shí)候，青島發(fā)布了限購(gòu)政策，這一下讓數(shù)量龐大的購(gòu)買力無處釋放，同時(shí)給了即墨跟膠州發(fā)展的契機(jī)。這兩個(gè)不限購(gòu)的區(qū)域，讓購(gòu)房者看到了“一絲生機(jī)”。再加上即墨撤市設(shè)區(qū)、膠州新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，各種利好持續(xù)釋放著，讓人們看到了投資的前景，因而不管是本地還是外地購(gòu)房者，都成了推動(dòng)浪潮的水花，催動(dòng)了價(jià)格洼地的上漲。那個(gè)時(shí)候，簡(jiǎn)直是天時(shí)地利人和。
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但是，從去年三四季度開始，隨著市場(chǎng)的不斷演化，膠州跟即墨的樓市需求開始回歸正常。那些價(jià)格與價(jià)值不相匹配的項(xiàng)目最先開始坍塌，降價(jià)、促銷，各種渠道帶客。對(duì)于兩個(gè)地區(qū)來說，想在樓市中突圍，難度不小。
而兩地也走出了不同的路，一個(gè)是加碼賣地，一個(gè)是轉(zhuǎn)變策略。但最終的結(jié)果，都是造成了庫存的大量淤積。
[size=5][color=#000000]瘋狂賣地的即墨[/color][/size]
供求關(guān)系是最簡(jiǎn)單的市場(chǎng)關(guān)系。房子供應(yīng)太多，需求上不去，不好賣，價(jià)格勢(shì)必下跌，開發(fā)商苦日子就來了。同樣，土地供應(yīng)過多，房子蓋得太多，很容易導(dǎo)致去化難，存量大，開發(fā)商頭沉。
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去年，即墨區(qū)商住類地塊總成交占地面積約306萬平方米，建筑總面積約553萬平方米。簡(jiǎn)單算一下，除去商業(yè)部分，100平一套，能建約5萬套新房。
即墨區(qū)在進(jìn)入2020年以來，政府可謂是大力的賣地，僅僅這兩個(gè)多月賣地?cái)?shù)就占了整個(gè)青島市賣地總數(shù)的一半。土地供應(yīng)量巨大，也就預(yù)示著即墨樓市在以后的一段時(shí)間都會(huì)面臨著不小的壓力！在接下來的一兩年的時(shí)間里，即墨樓市的各開發(fā)商是選擇抱團(tuán)取暖，還是選擇自我突圍，這都有待我們進(jìn)行具體片區(qū)具體分析。
[img]/tp/2020/0602/1453160527.jpg[/img] 按照這幾年即墨平均年成交量2萬套新房算，開發(fā)商得正兒八經(jīng)想辦法，好好賣房子了。不然，囤手里，腦殼疼。信不信，由你。
[size=5][color=#000000]策略轉(zhuǎn)變的膠州[/color][/size]
相比即墨，膠州的發(fā)展重點(diǎn)更明確，那就是上合示范區(qū)這個(gè)“國(guó)”字招牌。
如果說即墨是劃區(qū)之后整個(gè)的發(fā)展思路發(fā)生了改變，而樓市也開始隨著城市化進(jìn)程的大力發(fā)展進(jìn)入到快車道的話，膠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)可是從一開始就在尋求著不斷的突破和提升，但苦于介于青、城、黃三大高地的的環(huán)繞之下，大批的資源、政策和人才都被這三個(gè)區(qū)域或多或少的吸收了過去，而膠州則是一直在“擁灣發(fā)展”的圈子里，畫著自己的路線，卻沒有被太多人關(guān)注。
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甚至到了膠東機(jī)場(chǎng)的塵埃落地，整個(gè)膠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在最初的一兩年也沒有引起太多的漣漪， 直到三年前的上合版塊的概念逐漸落地，膠州的概念才終于明朗了起來。
從空港新區(qū)到上合版塊，從少海到主城，正好由四點(diǎn)連成一面，將膠州的房地產(chǎn)版圖做了一個(gè)比較清晰的劃分和整合。
這段時(shí)間的各類新聞中，上合示范區(qū)被多次提及，2020年青島的多項(xiàng)工作重點(diǎn)都涉及到上合示范區(qū)。因而可以確定，今年，膠州樓市的重點(diǎn)依然是這里。
但上合示范區(qū)畢竟只是膠州的一部分，想要靠著這個(gè)政策來帶動(dòng)區(qū)域整體的樓市發(fā)展，估計(jì)還是有很大的難度的。
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對(duì)于即墨和膠州來說，之所以一直堅(jiān)持要撤市設(shè)區(qū)，最主要的原因還是想要告別過去，正式成為青島，并且能夠代表青島。
但真想要那樣，又談何容易呢？
